不再大拆大建的城市更新，是如何做的。

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封皮

封皮，是哈德逊城市广场，作为纽约最具代表性的城市更新项目之一，2001年前这里曾经是废旧的车厂。

01

6月22日，天津人民政府办公厅印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新的实施方案》。

文中提到三个重点任务，分别是老旧房屋提升改造、老旧小区改造提升和城市更新。

1、老旧房屋提升改造：

针对城市建成区范围内没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定确定的危险房屋 ，在保护历史文化和城市风貌的前提下，进行成套化改造，完善功能设施，改善人居环境。

总的来说就是，保护城市记忆、提升老旧房屋的舒适性、拆除安全标准低的建筑。

在这方面，政策实施上可以说分的很细了，文物历史保护、非成套住房......

2、老旧小区改造提升：

针对全市城镇范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善和社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）实施改造，改善居民居住条件。老旧小区改造提升内容包括基础类、完善类、提升类三类。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

主要是满足居民安全需要和基本生活需求的内容，提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，同时包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施和光纤入户、架空线规整（入地）等。改善生活需求，比如整治小区及周边绿化、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等...

总的来说，能想到的尽力满足，争取老小区的生活需求与新小区相近。

旧改是这几年比较火的话题，在这方面，分析师发现近年来，多个老小区已经开始提升居住环境，提升小区绿化、物业、拆除小区违建、增设停车位等等，甚至是老小区装电梯的问题。

不过之前的旧改大部分是公益类，由财政出资维修整治，老旧小区的市场化改造，北京劲松老旧社区改造可以说是非常典型的案例了。市场化公司可以通过盘活存量商业经济、调整车位、增加充电桩、接管小区物业等方式增加收入来源。

如果老小区有这样的福利，缴些物业费分析师感觉也没什么。

北京劲松社区改造前后对比

图片来源于：中国房地产报

3、城市更新

针对城市建成区及其他市人民政府确定的城市重点区域内进行的城市空间结构调整、城市生态修复和功能完善、历史文化保护和城市风貌塑造、城市基础设施建设、新产业新业态融合发展等综合整治、拆除重建或两者兼顾的规划建设活动，主要包括老旧厂区、老旧街区（包含相应老旧房屋老旧小区改造提升）和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。

这两年有管盘活存量资产的，已经做了很多了，甚至地铁1、2、3号线都调整成为PPP运营模式。

存量资产的盘活，改善城市形象，带来了直接投资，而且还会增加企业注册、产业投资、市场就业、商业消费等等多重效益。

其实城市的核心是，通过盘活诸多单个项目的活力带动整个城市的能级提升。

以点带面，二次撬动核心区域的城市经济。

02

《方案》中还提到了四点实施机制。分别是：

1、规划引领、政府主导

规划资源等部门依据国土空间总体规划等，指导各区编制更新改造规划和年度实施计划并按程序报批后实施。各区人民政府是本区各类更新改造工作的责任主体，负责组织实施主体会同区住房建设和规划资源等部门，按照规划及相关标准要求，因地制宜、量力而行，编制确定实施的更新改造规划，并按照相关更新改造规划，制定年度实施计划，分类有序组织实施。

上面一段文字，说的通俗一些，地方规划—指导性文件—实施细则，推进城市更新需要一个完善的多层次的政策体系。

2、市场运作，企业实施

通过市场化运作方式，充分调动社会资本参与，支持专业机构等社会力量投资参与各类更新改造项目。涉及建设周期长、投资规模大、跨区域以及市级重大城市更新项目，可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。实施主体应按照市场化方式实施更新改造，提高工作质量和效率。

实施主体负责城市更新改造项目投资、建设、运营等全生命周期管理工作。

泰达和城投前段时间分别进入了城市更新的板块。

7月初，天津城市更新建设发展有限公司注册资本为100亿元人民币，法定代表人为天津城投集团总经理，从上述人员配置来看，这个作为城投集团子公司的规格之高和重要性可见一斑。 

3、金融支持，统筹平衡

市金融主管部门会同行业主管部门和各区人民政府，组织协调金融机构加大对本市各类更新改造工作的金融支持力度。各区人民政府要用足金融政策，充分运用市场手段，提高融资能力，确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式，统筹实现资金平衡。

从金融财税层面来看，政府适当补贴，银行提供金融支持。

老旧小区改造提升项目—市级财政给予适当补助；城市更新项目—可多渠道筹集资金。

城市更新方面更多的是平衡，盈利模式算大帐，要通过单个项目成功给整个城市带来的总体收益，包括城市形象、产业投资、市场就业、商业消费等等多重效益。

4、居民参与，共建共享

各类更新改造工作要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。深化“战区制、主官上、权下放”党建引领基层治理体制机制创新，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进更新改造工作。搭建沟通议事平台，利用“互联网+ 共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。

共识！

03

除此之外，还提到几点相关支持内容。

1、减少审批环节，加快审批速度。

2、盘活存量资源。

3、支持公有住房出售。

《方案》提出通过存量房和出售公有住房来解决部分人民居住问题。

04

市场化运作说的或许就是政企合作。

对于房企来说。

一般参与城市更新的模式有很多种，政企合作，房企也将是城市更新中重要的一环，市场化运行也是发展趋势，而这一步必须要依靠房企。

房企参与的模式或分为以下几种。

1、房企作为专业的运营团队，或者说是轻资产运营，比如先下流行的品牌长租公寓，万科泊寓、龙湖冠寓等。

2、类似第一类的品牌管理模式，比如单点很有代表的优客工场。

3、政府主导或者地方国企主导，房企实施合作开发的模式，或类似于前文提到的北京劲松社区（老社区改造）、天津的天拖（老厂房改造）等，对于房企来说，都是以盈利为目标，但城市更新上可以形成很强有力的品牌效应及更广泛的物业市场，可以突破甚至还有政企关系。

05

城市发展曾在一个很长期中倾向于棚改而非有机更新，一方面拆建更容易满足短期目标；二是与存量更新相比，市场主体在外延扩张中有更多盈利机会。

整体来看，这次的《方案》将通过土地、规划、金融、审批等多维度的政策来支持天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施工作。

未来或对于盘活城市资产、焕新城市面貌、更新城市产业有着积极的推动意义。

部分内容来源：乐居天津、中国房地产报

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